Передісторія

Як відомо, пункт 5 Прикінцевих та перехідних положень Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” передбачає, що “у разі якщо протягом одного року з дати набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок”.

Нагадаю, що один рік після набрання чинності зазначеним законом спливає 1 липня 2016 року. А форм управління стаття 9 того ж таки закону передбачає три:

• самими співвласниками (без створення ОСББ чи обрання управителя),

• управителем багатоквартирного будинку,

• об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (або асоціацією ОСББ).

Отже, якщо до 1 липня 2016 року в багатоквартирному будинку не буде створено ОСББ, і не буде прийнято рішення про іншу форму управління (самими співвласниками чи обраним ними управителем), то управління таким будинком здійснюватиме управитель, якого обере орган місцевого самоврядування.

Це, звісно, не позбавляє співвласників права з часом відмовитися від такого управителя (згідно з законом, договір з управителем укладається лише на один рік, із можливою пролонгацією), однак якийсь час пожити із ним доведеться.

Найупевненіше в цій ситуації почуваються співвласники багатоквартирних будинків, що вже створили ОСББ - їм не треба робити жодних “додаткових рухів”, щоб уникнути призначеного “згори” управителя. Дивлячись на них, співвласники багатоквартирних будинків, де діють ЖБК, і собі не тривожаться. А даремно. І про це - нижче.

Чи може орган місцевого самоврядування обрати управителя для багатоквартирного будинку, де функціонує ЖБК?

Відповідь на озвучене питання - так, може. І навіть повинен. Річ у тім, що Закон України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” серед форм управління багатоквартирним будинком не згадує ЖБК. Чому так - розглянемо нижче, а зараз іще раз підкреслю, що житлово-будівельний кооператив не належить до числа суб’єктів управління багатоквартирним будинком.

Відтак, співвласникам багатоквартирного будинку, в якому діє ЖБК, необхідно до 1 липня 2016 року або створити ОСББ, або прийняти рішення про управління будинком самостійно (безпосередньо співвласниками), або обрати управителя. Якщо цього не буде зроблено, управителя обере орган місцевого самоврядування.

Чи можна обрати ЖБК управителем?

Часто можна почути від співвласників багатоквартирного будинку, де діє ЖБК, таке: “А ми просто визначимо наш ЖБК управителем. Хіба не можна?”

Відповідь - як у відомому фільмі: “Можна. Але отруїшся”.

Річ у тім, що, згідно зі ст.1 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, управитель - це завжди або фізична особа-підприємець, або юридична особа - суб’єкт підприємницької діяльності. Відповідно до ст.3 Господарського кодексу України, підприємництвом є та господарська діяльність, що спрямована на отримання прибутку. Більшість же житлово-будівельних кооперативів в Україні є неприбутковими організаціями. Тож перш, ніж отримувати статус управителя, житлово-будівельному кооперативу доведеться відмовитися від свого статусу неприбуткової організації та внести необхідні зміни до статуту - зокрема, прямо передбачити мету отримання прибутку, а також надання послуг з управління багатоквартирним будинком (а не управління багатоквартирним будинком як власним майном, що передбачає Примірний статут житлово-будівельного кооперативу, затверджений постановою Ради Міністрів УРСР від 30 квітня 1985 р. № 186).

Чи потрібно це житлово-будівельному кооперативу, і чи виправданою є повна перебудова діяльності ЖБК “на підприємницький лад” при формальному збереженні організаційно-правової форми неприбуткової організації - житлово-будівельного кооперативу - дуже сумнівно. Адже для підприємницької діяльності чинне законодавство передбачає інший вид кооперативів - виробничі.

Слід мати на увазі і таке. У своєму прагненні “зберегти” ЖБК співвласники багатоквартирного будинку вважають - і помилково - його “своєю” організацією, з якою вони пов’язані статутними (а не договірними, як з управителем) відносинами і в якій вони можуть формувати органи управління. Однак на сьогоднішній день в більшості випадків такі уявлення є хибними, адже ЖБК в Україні більше не об’єднують (і за визначенням не можуть об’єднувати) співвласників багатоквартирних будинків. І про це - нижче.

Чому ЖБК не представляє співвласників багатоквартирного будинку?

Повернімося до історії житлово-будівельних кооперативів. Згідно з уже згаданим Примірним статутом, метою створення ЖБК було забезпечення його членів (і членів їх сімей) житлом шляхом будівництва будинку (будинків) та його подальшої експлуатації та управління. Наголошу, що в Примірному статуті (а він на сьогодні є фактично єдиним нормативно-правовим актом, що спеціально регулює правовий статус ЖБК) багатоквартирний будинок згадується по-стільки, по-скільки він є власністю ЖБК як юридичної особи. Нагадаю: окремим членам ЖБК не належали на праві власності ні окремі квартири, ні багатоквартирний будинок в цілому - їм належало лише право володіння і користування квартирами.

Цей же підхід передбачений і ст. 384 Цивільного кодексу України. Але - лише до певного моменту, а саме - до викупу членом ЖБК своєї квартири (іншими словами - до виплати членом ЖБК свого паю). Відповідно до тієї ж статті, “у разі викупу квартири член житлово-будівельного (житлового) кооперативу стає її власником”.

А щойно особа стає власником квартири як окремого (!) об’єкта права власності, кооператив втрачає своє - до того моменту “єдине і неподільне” - право власності на багатоквартирний будинок в цілому. Від цього моменту відносини власності в багатоквартирному будинку регулюються ст. 382 Цивільного кодексу України та Законом України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”. Власники викуплених квартир є співвласниками спільного майна в багатоквартирному будинку - його конструктивних елементів, інженерного обладнання тощо - і сам ЖБК виступає в ролі лише одного зі співвласників (як власник іще не викуплених квартир). А щойно в будинку викуплено останню квартиру - ЖБК втрачає економічну і правову підставу свого існування. Той факт, що в багатьох багатоквартирних будинках - попри 100% викуплених квартир - досі продовжують функціонувати ЖБК, є наслідком лише інерційності мислення співвласників та поблажливості законодавця.

Отже, ми з’ясували, що члени ЖБК, які викупили свої квартири, стають власниками таких квартир і співвласниками багатоквартирного будинку, і що сам ЖБК в такому разі теж є лише одним зі співвласників, а не одноособовим власником, такого будинку.

Власники квартир, реалізуючи своє право власності, можуть вільно - не питаючи згоди ЖБК - їх відчужувати (продавати, дарувати), заповідати тощо. Відтак, у квартир з’являються нові власники, а в будинку - нові співвласники. Вони не зобов’язані ставати членами житлово-будівельного кооперативу, і - якщо вже дотримуватися положень Примірного статуту - не мають для цього підстав (адже їхня потреба в житлі вже задоволена). І тому в дійсності в багатьох випадках нові власники квартир не вступали до ЖБК. З другого боку, самі ЖБК також не завжди виключали колишніх власників з числа членів ЖБК. В результаті, сьогодні в Україні практично немає жодного ЖБК, в якому би склад членів співпадав зі складом співвласників відповідного багатоквартирного будинку. Мені особисто відомі випадки, коли, скажімо, у 100-квартирному будинку із дійсних членів ЖБК залишалася лише одна особа - і та глибоко похилого віку!

Більше того, не існує формальних перешкод навіть для того, щоби новим членом ЖБК стала особа, яка взагалі не є власником квартири в багатоквартирному будинку. (Натомість у випадку з ОСББ участь в об’єднанні є невід’ємною від права власності на квартиру.)

Враховуючи викладене вище, слід визнати, що в ЖБК, у якому склад членів не співпадає зі складом співвласників багатоквартирного будинку, статутні органи управління кооперативу не мають права приймати жодних рішень щодо управління спільним майном багатоквартирного будинку, а рішення загальних зборів членів ЖБК в жодному разі не може замінити собою рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку.

Як створити ОСББ в “будинку ЖБК”?

Український законодавець був і є свідомим усіх вищезгаданих проблемних питань у діяльності ЖБК. І тому передбачив досить м’який і поблажливий до житлово-будівельних кооперативів механізм приведення їхнього правового статусу у відповідність до нових умов економічного і правового життя. А саме - надав можливість реорганізувати (шляхом перетворення) ЖБК в ОСББ, і присвятив цьому окрему статтю в Законі України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”. На сьогодні велика кількість ЖБК вже скористалися з наданої можливості й реорганізувалися в ОСББ. Особисто мій ЖБК був реорганізований в ОСББ ще далекого 1996 року.

Утім, надана законом можливість із реорганізації ЖБК в ОСББ - це дійсно не обов’язок, а лише можливість. Навіть - одна із можливостей. Адже закон, хоч і дозволяє реорганізацію ЖБК в ОСББ, одночасно дозволяє і створити ОСББ в “будинку ЖБК” на загальних підставах, без будь-якої реорганізації кооперативу в об’єднання.

Згідно зі ст.6 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, ОСББ створюється власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Тобто, будь-які власники квартир і нежитлових приміщень у будь-якому багатоквартирному будинку мають право об’єднатися в ОСББ у порядку, визначеному вищезазначеним законом. При цьому для закону не має значення, чи існує в будинку ЖБК, чи орган самоорганізації населення (будинковий комітет), чи будь-яке інше об’єднання власників квартир або просто мешканців. Єдине обмеження передбачене ст.4 того ж Закону - в одному багатоквартирному будинку може бути створене лише одне ОСББ. Наявність же в будинку ЖБК не є перешкодою до створення ОСББ.

Отже, Закон України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” передбачає два шляхи створення ОСББ, на вибір співвласників:

1) основний - передбачений статтею 6 - для всіх багатоквартирних будинків (незалежно від наявності чи відсутності в них ЖБК) - передбачає створення ОСББ “з чистого аркуша”, без правонаступництва стосовно будь-яких інших юридичних осіб;

2) додатковий (за бажанням співвласників) - передбачений статтею 5 - для багатоквартирних будинків, де діють ЖБК, - передбачає реорганізацію ЖБК в ОСББ.

Кожен із названих способів має свої переваги й недоліки. Розглянемо їх по порядку.

Створення ОСББ “з чистого аркуша”, в принципі, не потребує спеціальних пояснень. Об’єднання створюється в загальному порядку, як будь-яке інше ОСББ в будь-якому іншому будинку: формується ініціативна група з числа співвласників, скликаються і проводяться установчі збори, і реєструється нова юридична особа - ОСББ. Новостворене об’єднання не є правонаступником ЖБК - тим більше, що він продовжує своє функціонування.

Виникає, однак, питання, як бути з управлінням і утриманням багатоквартирного будинку. Відповідно до ст. 12 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, “управління багатоквартирним будинком здійснює об’єднання через свої органи управління”. Іншими словами - будинок перебуває в управлінні ОСББ з моменту створення останнього, без необхідності будь-якої “передачі” будинку в таке управління. У цьому сенсі ЖБК є стосовно новоствореного ОСББ “колишнім балансоутримувачем”, про якого йдеться, зокрема, у ч.ч. 18 - 19 ст.6 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, і який зобов’язаний передати об’єднанню технічну документацію на будинок (втім, зауважу, непередання технічної документації не є формальною перешкодою в здійсненні об’єднанням управління багатоквартирним будинком).

Тому добре, якщо між співвласниками є повне порозуміння щодо створення ОСББ паралельно з існуванням ЖБК, і правління ЖБК не перешкоджає діяльності ОСББ. У такій ситуації ЖБК і новостворене об’єднання можуть без поспіху переукласти необхідні договори з підрядними організаціями, перевести штатних працівників на роботу з кооперативу в об’єднання, виконати інші необхідні дії. Кооператив же продовжує своє функціонування ще протягом часу, необхідного, для того, щоби зібрати борги з боржників і розрахуватися з кредиторами. Після виконання цієї задачі ЖБК можна спокійно ліквідувати в загальному порядку.

Втім, можлива і така ситуація, коли правління ЖБК (а з ним, можливо, і частина співвласників) категорично не бажає миритися зі створенням в будинку ОСББ. Це не є перешкодою до діяльності ОСББ і управління ним будинком: адже якщо вже об’єднання було створене і зареєстроване, то логічно припустити, що більшість співвласників все-таки бажали бажали цього і бажають управляти будинком саме через органи управління ОСББ. Яким чином новоствореному об’єднанню в такій ситуації перейти до практичного виконання своїх статутних цілей (у т.ч. з управління будинком), укладати договори з підрядниками, отримати технічну документацію від ЖБК - не є предметом розгляду в цій статті. Зауважу лише, що в цілому алгоритм дій буде такий самий, як і в ситуації, коли новоствореному ОСББ протистоїть колишній “управитель” чи будь-який інший “балансоутримувач”.

Переваги створення ОСББ паралельно з діючим ЖБК такі:

• ОСББ починає діяльність “з чистого аркуша”, без боргів, накопичених раніше в ЖБК;

• ОСББ може створюватися незалежно від бажання чи небажання та сприяння чи протидії чинного правління ЖБК;

• організаційно процедура створення ОСББ як новоствореної юридичної особи (без правонаступництва) є простішою і зазвичай швидшою, ніж реорганізація ЖБК в ОСББ.

Однак такий підхід має і певні недоліки:

• якщо ЖБК як юридична особа має певне майно (наприклад, земельну ділянку), то воно так і залишиться власністю ЖБК (адже ОСББ не є правонаступником); теоретично, таке майно можна буде передати ОСББ в майбутньому - при ліквідації ЖБК;

• якщо правління ЖБК виступає проти створення ОСББ, слід очікувати на його протидію в створенні та діяльності ОСББ.

Створення ОСББ шляхом реорганізації (перетворення) ЖБК передбачає правонаступництво ОСББ щодо ЖБК і здійснюється з урахуванням особливостей, визначених ст.5 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”. Так, згадана стаття передбачає, що реорганізація відбувається за рішенням загальних зборів ЖБК, які з моменту прийняття такого рішення вважаються установчими зборами ОСББ; при цьому саме рішення про реорганізацію загальними зборами ЖБК повинне бути прийняте відповідно до статуту цього ЖБК (!).

Сказане означає, що до проведення загальних зборів ЖБК останньому необхідно виконати низку підготовчих дій. Як я вже писав вище, сьогодні рідко коли склад співвласників багатоквартирного будинку співпадає зі складом членів ЖБК; часто кількість членів ЖБК є значно меншою за кількість співвласників. Тому, коли відповідно до ст.5 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” загальні збори ЖБК у певний момент стануть установчими зборами ОСББ, можуть виникнути такі проблемні питання:

• не всі співвласники багатоквартирного будинку були членами ЖБК і тому не всі були запрошені на його загальні збори - а відтак і на установчі збори ОСББ;

• якщо серед членів ЖБК є особи, які вже не є співвласниками багатоквартирного будинку, вони не мають права брати участі в установчих зборах ОСББ.

Для того, щоби уникнути зазначених питань та можливих негативних наслідків, із ними пов’язаних, рекомендую:

• до скликання загальних зборів ЖБК обов’язково переконатися, що серед його членів відсутні особи, які більше не є співвласниками багатоквартирного будинку. Якщо такі є - виключити з членів ЖБК. Якщо для цього необхідно внести зміни до статуту ЖБК (наприклад, передбачити таку підставу, як відчуження квартири) - то внести необхідні зміни і потім виключити;

• незалежно від того, скільки співвласників багатоквартирного будинку є членами ЖБК, - запросити на загальні збори ЖБК усіх співвласників (рекомендованим листом або під розписку, не менш ніж за 14 днів). Співвласники - “не-члени” ЖБК на його загальних зборах до прийняття рішення про реорганізацію будуть у статусі “запрошених”; з моменту прийняття такого рішення - будуть повноцінними учасниками установчих зборів.

Власне процедура реорганізації (шляхом перетворення, адже йдеться про зміну організаційно-правової форми юридичної особи) ЖБК в ОСББ виглядає таким чином:

1. Проводяться загальні збори ЖБК - установчі збори ОСББ в порядку, про який ішлося вище. На загальних зборах ЖБК одночасно з рішенням про реорганізацію в ОСББ слід прийняти рішення про створення комісії з реорганізації та визначити строк для заявлення кредиторами своїх вимог до ЖБК (від 2 до 6 місяців - див. ст.105 Цивільного кодексу України);

2. По завершенні строку для пред'явлення вимог кредиторами та задоволення чи відхилення цих вимог комісія з реорганізації складає передавальний акт. Для затвердження цього акту необхідно знову скликати загальні збори ЖБК (див. ст.107 Цивільного кодексу України);

3. Державному реєстратору одночасно подаються два пакети документів (включаючи оригінал або нотаріально засвідчену копію передавального акта): на припинення ЖБК і на створення ОСББ (див. ст.ст. 4 і 17 Закону України “Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань”). Перетворення вважається завершеним з дати державної реєстрації ОСББ.

Враховуючи, що реорганізація ЖБК в ОСББ неможлива без доброї волі ЖБК, а відтак - і його правління (якому належить скликати загальні збори та виконувати низку інших функцій), для того, щоби створювати ОСББ таким шляхом, необхідно заручитися підтримкою чинного правління ЖБК - або ж обрати інше.

Розглянемо тепер основні переваги і недоліки такого шляху.

Серед переваг:

• майно ЖБК (у т.ч. земельна ділянка, службові квартири, якщо такі були у власності ЖБК, кошти на банківському рахунку) перейдуть до ОСББ;

• відсутнє підгрунтя для потенційних конфліктів між “паралельними” ОСББ і ЖБК в одному будинку.

Головний недолік:

• процедура реорганізації складна і тривала в часі.

Досі я не торкнувся ще одного питання - як бути ЖБК, у яких окремі квартири досі не викуплені? Моя рекомендація в такому разі - створювати ОСББ “з чистого аркуша”, і зберегти ЖБК в складі тих членів, хто іще не викупив свої квартири. У новоствореному ОСББ такий ЖБК буде одним зі співвласників багатоквартирного будинку (як власник квартир, які залишилися в його власності).

Ось так загалом виглядає ситуація з ЖБК на сьогодні. Сподіваюся, я зумів донести до шановних читачів ту думку, що навіть при наявності в будинку ЖБК - без ОСББ не обійтися. А от яким чином створювати ОСББ - “з чистого аркуша” чи шляхом перетворення ЖБК - співвласникам у кожному багатоквартирному будинку слід вирішувати самим, виходячи з конкретних обставин у їхньому